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Por: JOSÉ CARLOS FORTES
Publicado em: 19/05/2004

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Juízo Semanal - Oferecimento do Portal da Classe Contábil
As arras ou sinal nos negócios jurídicos

1. Analogia e diferença com cláusula penal e com as obrigações alternativas

As arras ou sinal é um instituto jurídico de difícil conceituação, considerando que pode assumir papéis distintos, dependendo de como foi estabelecido no acordo. Fazendo um arranjo conceitual podemos dizer que arras ou sinal representa um valor dado previamente, antes de se consolidar a conclusão definitiva do contrato. No dizer de Venosa (2004:549) são as arras ou o sinal dados para demonstrar que os contratantes estão com propósitos sérios a respeito do contrato, com a verdadeira intenção de contratar e manter o negócio.

As arras, embora seja mais comum serem dadas em dinheiro, nada impede que sejam efetivadas com outros bens. Não há valor prefixado para as arras, pode ser qualquer quantia que seja inferior ao preço total contratado.

As arras, mesmo tendo aparentemente pontos em comum, não se confundem com cláusula penal, nem com obrigação alternativa, embora em alguns casos possam ser retidas por quem as recebe como pagamento por eventuais prejuízos ou perdas decorrentes da não conclusão ou concretização do contrato por parte de quem pagou o sinal.

A cláusula penal, também conhecida como multa convencional prevista no contrato, é uma obrigação de natureza acessória e representa uma sanção civil que se impõe à parte que não cumprir as condições estabelecidas nas cláusulas contratuais, representando assim uma indenização prévia para quem recebe o valor da multa e uma punição para quem é inadimplente. Pode ser acionada em decorrência do inadimplemento parcial ou total do contrato.

Código Civil

Art. 408. Incorre de pleno direito o devedor na cláusula penal, desde que, culposamente, deixe de cumprir a obrigação ou se constitua em mora.

Art. 409. A cláusula penal estipulada conjuntamente com a obrigação, ou em ato posterior, pode referir-se à inexecução completa da obrigação, à de alguma cláusula especial ou simplesmente à mora.

Art. 412. O valor da cominação imposta na cláusula penal não pode exceder o da obrigação principal.

No entendimento de Venosa (2004:556), a cláusula penal é prestação prometida, que pode vir a não se concretizar. Nas arras, já existe uma prestação cumprida, com a entrega da coisa, que é essencial. A cláusula penal pode ser reduzida pelo juiz (CC, art.413), o que não ocorre com o sinal.

Código Civil

Art. 413. A penalidade deve ser reduzida eqüitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio.

Inexiste também semelhança entre as arras e as obrigações alternativas. Nos contratos em que há obrigações alternativas, o pacto já nasce com as duas possibilidades de cumprimento da prestação, podendo a parte cumprir qualquer delas para manter-se adimplente. Quanto às arras, sendo elas penitenciais, ensejando assim o arrependimento e não conclusão do contrato, elas são utilizadas como indenização. Assim, não há analogia entre os dois institutos.

Código Civil

Art. 252. Nas obrigações alternativas, a escolha cabe ao devedor, se outra coisa não se estipulou.
§ 1.º Não pode o devedor obrigar o credor a receber parte em uma prestação e parte em outra.
§ 2.º Quando a obrigação for de prestações periódicas, a faculdade de opção poderá ser exercida em cada período.
§ 3.º No caso de pluralidade de optantes, não havendo acordo unânime entre eles, decidirá o juiz, findo o prazo por este assinado para a deliberação.
§ 4.º Se o título deferir a opção a terceiro, e este não quiser, ou não puder exercê-la, caberá ao juiz a escolha se não houver acordo entre as partes.


2. Arras confirmatórias

As arras ou sinal, regra geral, representa um valor pago em dinheiro ou um bem dado antecipadamente a título de adiantamento com o objetivo de confirmar um contrato. Nesta modalidade, que é a mais comum, este sinal é também conhecido como arras confirmatórias.

O próprio código civil estabelece que as arras devem ser devolvidas (normalmente quando não é dinheiro ou coisa incompatível com as prestações) ou compensadas no decorrer do cumprimento das demais prestações contratuais, lembrando que a devolução ou compensação deverá ser efetivada somente após a conclusão ou assinatura do contrato.

Código Civil

Art. 417. Se, por ocasião da conclusão do contrato, uma parte der à outra, a título de arras, dinheiro ou outro bem móvel, deverão as arras, em caso de execução, ser restituídas ou computadas na prestação devida, se do mesmo gênero da principal.


3. Arras penitenciais

As arras são ditas penitenciais (vem de penitência ou sacrifício para expiação dos pecados) quando são utilizadas como pagamento de indenização pelo arrependimento e não conclusão do contrato. Esta modalidade de arras é a exceção e tem função secundária.

Pelo novo código civil, não havendo disposição expressa no contrato, o sinal ou arras penitenciais representa uma opção da parte inocente, que poderá preferir executar o contrato (CC, art. 419, segunda parte) ao invés de retê-las a título de indenização.

Código Civil

Art. 418. Se a parte que deu as arras não executar o contrato, poderá a outra tê-lo por desfeito, retendo-as; se a inexecução for de quem recebeu as arras, poderá quem as deu haver o contrato por desfeito, e exigir sua devolução mais o equivalente, com atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, juros e honorários de advogado.

As arras sendo utilizadas como indenização, há de se considerar duas hipóteses:

a) se o arrependimento vier da parte que deu as arras, perderá ela o valor integral dado como sinal;

b) partindo o arrependimento da parte que as recebeu, poderá a parte que as pagou, exigir sua devolução integral, mais o equivalente, tudo devidamente atualizado monetariamente, acrescidos de juros e honorários advocatícios.

Explicando melhor, se as arras forem dadas em dinheiro, o "valor equivalente a que se refere o texto legal", a ser devolvido com elas, representa o mesmo que devolvê-las em dobro, acrescidos das cominações legais citadas. Por outro lado, se as arras forem dadas em coisas diversas das prestações, deverão ser devolvidas juntamente com um valor equivalente em dinheiro, ensina Fiúza (2003:357).

As partes podem fixar no contrato limitação de responsabilidade de modo a não ficarem sujeitas a indenizações complementares. Neste caso as arras passarão a ter função unicamente indenizatória.

Código Civil

Art. 420. Se no contrato for estipulado o direito de arrependimento para qualquer das partes, as arras ou sinal terão função unicamente indenizatória. Neste caso, quem as deu perdê-las-á em benefício da outra parte; e quem as recebeu devolvê-las-á, mais o equivalente. Em ambos os casos não haverá direito a indenização suplementar.


4. Possibilidade de cumulação das arras com outras indenizações

Na hipótese de serem insuficientes os valores das arras penitenciais e respectivos acréscimos como cobertura dos prejuízos ou perdas e danos decorrentes do não cumprimento do contrato, poderá a parte inocente requerer indenização complementar.

Código Civil

Art. 419. A parte inocente pode pedir indenização suplementar, se provar maior prejuízo, valendo as arras como taxa mínima. Pode, também, a parte inocente exigir a execução do contrato, com as perdas e danos, valendo as arras como o mínimo da indenização.

Destacamos finalmente, que, em quaisquer das hipó


JOSÉ CARLOS FORTES
ADVOGADO
jcfortes@grupofortes.com.br

Graduado em Direito, Ciências Contábeis, e Matemática. Pós-Graduado em Administração Financeira e em Matemática Aplicada. Mestrando em Administração de Empresas. Consultor, Professor Universitário (Direito Empresarial e Contabilidade) e Escritor nas áreas contábil, jurídica e matemática financeira. Diretor do Grupo Fortes de Serviços (Informática-Contabilidade-Advocacia-Treinamento-Editora).


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